Home-Office in der Mietwohnung: Wo liegen die Grenzen, wann kann der Vermieter einschreiten?

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Unsere Arbeitswelt verändert sich. Home-Office-Arbeiten lösen Fabrikhallen und Büros ab. Nicht jeder Vermieter kommt damit zurecht. Im Idealfall klärt der Mieter mit dem Vermieter die Gegebenheiten ab und der Vermieter erlaubt auch die berufliche Tätigkeit in der Mietwohnung. Verlangt der Vermieter hingegen Unterlassung jeglicher beruflicher Aktivitäten, sind die Grenzen zu klären.

Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung bestimmt den Nutzungszweck

Der Vermieter kann den Mieter zur Unterlassung auffordern, soweit seine Aktivitäten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung überschreiten. Regelmäßig besteht der vertragsgemäße Gebrauch in der Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken. Soweit die geschäftliche Tätigkeit in der Wohnung nach außen hin nicht Erscheinung tritt, bewegt sich der Mieter noch im vertragsgemäßen Gebrauch. In diesem Fall kann der Vermieter ohnehin nicht erkennen, was der Mieter in seiner Wohnung konkret tut. Die Abgrenzung zwischen wohnlicher und den privaten Bereich übersteigender beruflicher Tätigkeit wäre kaum nachvollziehbar zu bewerkstelligen.

Die äußere Wahrnehmbarkeit setzt Grenzen

Sobald jedoch die geschäftliche Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, insbesondere ein regelmäßiger Kunden- oder Mandantenverkehr erfolgt und mit der Tätigkeit eine gewisse Geräuschentwicklung (Telefonate, Kopiervorgänge, Paketanlieferungen) verbunden sind, kann der Vermieter den Mieter zur Unterlassung auffordern (BGH VIII ZR 165/08).

Der Mieter kann Störungen entgegenwirken, indem er in der Wohnung einen besseren Schallschutz besorgt, die Fenster geschlossen hält oder Kunden außerhalb empfängt. Auch kann es ratsam sein, in Absprache mit dem Vermieter die Wohnung auf eigene Kosten wertsteigernd herzurichten.

Soweit die Berufsausübung keine Schädigung der Wohnung oder Störung anderer Bewohner mit sich bringt, muss der Vermieter diese normalerweise dulden. Dies gilt beispielsweise für gelegentliche Büroarbeiten (LG Stuttgart WuM 1992, 250), für Heimarbeitsplätze mit der Nutzung von Computer, Telefon und Telefax (für einen Versicherungsvertreter: AG Charlottenburg MM 1992, 357), die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder schriftstellerische Tätigkeiten. Auch Goldschmiedearbeiten in einer Wohnung wurden erlaubt (LG Hamburg WuM 1998, 491). Dabei spielen auch die Interessen des Mieters eine Rolle, beispielsweise wenn er als Existenzgründer kostensparend arbeiten muss. Auch die Anbringung eines dezenten Büroschildes an der Wohnungstür dürfte kaum zu beanstanden sein.

Wenn der Mieter jedoch Schreinerarbeiten ausübt, in seiner Wohnung bohrt, hämmert und sägt, überschreitet er die Grenze dessen, was anderen Mietern und dem Vermieter noch zuzumuten ist. Auch die Tagesmutter, die fünf fremde Kinder über den Tag beaufsichtigt, handelt gewerblich und beeinträchtigt die Wohnqualität im Haus. Letztlich läuft jede Entscheidung auf eine Interessenabwägung hinaus, die nur anhand der Umstände im Einzelfall sinnvoll zu gestalten ist.

Home-Office in der Mietwohnung: Wo liegen die Grenzen, wann kann der Vermieter einschreiten?
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1 Reaktion

  1. Johannes sagt:

    Schon interessant, was alles möglich ist. Als Vermieter kann man sich ja schließlich auch nicht alles gefallen lassen. Irgendwo sind dann doch mal Grenzen.

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